Welcher Wert hat welchen Wert?

Sicher haben Sie schon einmal den Begriff „Wertermittlung“ gehört, mit einem Sachverständigen zu tun, oder sogar eine Wertermittlung in Händen gehabt. Vielleicht haben Sie auch eine online-Bewertung erhalten aus einem der zahlreichen Portale. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie marktgerecht ermitteln möchten, stoßen Sie auf viele Wertbegriffe. Hier wollen wir Ihnen kurz die wesentlichen Wertbegriffe erläutern. Damit Sie ein wenig Klarheit gewinnen.

Der Verkehrswert ist von zentraler Bedeutung für das Wirtschafts- und Rechtsleben. Die Wertermittlung ist deshalb gesetzlich geregelt. Das Ergebnis soll den tatsächlichen Markt abbilden. Die Grundlage bildet ein wichtiger Paragraph im Baugesetzbuch. Danach müssen sich alle richten, die mit der Bewertung oder dem Verkauf von Immobilien zu tun haben: Makler und Sachverständige.

Verkehrswert oder Marktwert

§194 BauGB: Verkehrswert
„Der Verkehrswert/Marktwert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Sachwert

Der Sachwert wird definiert durch den Begriff „Selbstverwirklichung“. Kurz gesagt: „Das ist mir die Sache wert.“ Der Sachwert ergibt sich aus der Summe der Werte der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung des baulichen Zustands, der Alterswertminderung und der daraus resultierende Restnutzungsdauer zuzüglich Bodenwert und des Werts der Außenanlagen. Er ist eine vergangenheitsbezogene Größe im Gegensatz zum Ertragswert. In der Regel ist eine Marktanpassungs-Korrektur notwendig. Der Sachwert ist immer dann für die Wertermittlung von Bedeutung, wenn es sich um 1 – und 2-Familienhäuser handelt, wenn sie nicht vermietet und für einen Käufer nach dem Erwerb beziehbar sind.

Ertragswert

Der Ertragswert wird definiert durch „Nutzung Dritter“ und für Gebäude, die Erträge erwirtschaften, also Gewerbe- und Industriegebäude. Es ist somit der wirtschaftliche Wert eines Grundstücks. Dieser errechnet sich aus der Jahresrohmiete auf Grundlage der ortsüblichen und nachhaltig erzielbaren Mieten. Davon abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten – das Ergebnis ist der Reinertrag. Davon abgezogen wird zunächst die Verzinsung des Bodenwertes, dann wird der Reinertrag auf die restliche Nutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert wieder dazugerechnet. Oft werden auch Sanierungskosten oder ntwendige Renovierungen berücksichtigt, um eine Immobilie wieter oder wieder vermieten zu können. Die Ertragswertberechnung wird angewandt bei Immobilien wie z.B. Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Eigentumswohnungen, zunehmend aber auch bei Einfamilienhäusern.

Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren wird angewandt, wenn die Immobilie mit anderen direkt vergleichbar ist, insbesondere bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichsangebote, können auch Vergleichsgrundstücke aus ähnlichen Gebieten herangezogen werden. Bei Eigentumswohnungen ist das ein bißchen schwieriger, vor allem, wenn es nicht genügend Verkaufsfälle gibt in einem Zeitraum von derzeit 4-8 Monaten.
In der Praxis sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse heranzuziehen. Bei der Orientierung an Kaufpreisen aus der Tagespresse oder dem Internet beachten Sie bitte, dass es sich hierbei immer um Angebotspreise handelt, die in der Regel ca. 15 bis 25% über den tatsächlich erzielten Kaufpreisen liegen.

gemeiner Wert

Der sog. „gemeine Wert“ entspricht dem Verkehrswert, bzw. dem Marktpreis. (siehe oben)

Bodenrichtwert

Die Bodenrichtwerte sind die durchschnittlichen Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein unbebautes Grundstück.
In bebauten Gebieten enthalten die Bodenrichtwerte nur den Wert, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
Bodenrichtwerte werden in der Regel für verschiedene Nutzungsarten bestimmt, z.B.: Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen, landwirtschaftliche Flächen. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung mindestens alle 2 Jahre ermittelt und beschlossen. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Diese Unterschiede in den Zustandsmerkmalen sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise sachverständig zu berücksichtigen.

Einheitswert

Wertfeststellung nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes für wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes. Dieser wird lediglich für steuerliche Zwecke berechnet und richtet sich bei Einfamilienhäusern nach dem Sachwert und bei Mietobjekten nach dem Ertragswert. Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage für eine Reihe von bundeseinheitlich geregelten Steuern, insbesondere für die Grundsteuer (der Grundsteuer-Meßbetrag) und ist ferner von Bedeutung für die Einkommens-, Körperschafts- und Gewerbesteuer. Fürher auch für die Vermögenssteuer. Der Einheitswert ist seit 1996 nicht mehr Grundlage für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Diese Werte sollen dem tatsächlichen Verkehrswert möglichst nahekommen. Aus dem Einheitswertbescheid ist die Nutzungsart zu erkennen. Grundlage sind bis heute die Grundsätze vom 1.1.1964.

Feuerkassenwert

Häufig als Brandkassenwert und auch als Neubauwert bezeichnet. Dieser ist ein reiner Sachwert des Gebäudes bei der Wiederherstellung ohne Berücksichtigung des Bodenwerts. Der Brandversicherungswert stellt somit den Neubauwert, den Wiederbeschaffungswert eines Gebäudes dar. Dieser Wert kann nur ein Anhaltspunkt sein. Er ist keine Grundlage für den Marktpreis, sondern kann lediglich als Kontrolle für den errechneten Neuwert bei der Sachwertermittlung dienen.

Beleihungswert

Seit Mai 2005 gilt das neue Pfandbriefgesetz (PfandBG), in dem in §16 der Beleihungswert definiert ist und die Bedingungen seiner Berechnung. Der Beleihungswert ist der Wert, den die beleihenden Banken errechnen. Das kann von Institut zu Institu oder von Bankengruppe zu Bankengruppe abweichen. Er repräsentiert im wesentlichen den Wert einer Kreditsicherheit, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert kann die absolute Obergrenze sein, bis zu der ein Kreditinstitut aufgrund interner Vorschriften Darlehen gewähren darf.

emotionaler Wert

Hier wird es ein wenig persönlich: es ist der Wert, den Sie „fühlen“: bei Ihrer eigenen Immobilie sicher möglichst hoch, oder bei einer Immobilie, für die Sie sich interessieren möglichst niedrig. Hierbei handelt es sich um einen völlig normalen Vorgang, sozusagen naturgegeben. Es ist ein wesentlicher psychologischer Aspekt: aus der Sozial-Forschung gibt es den Begriff des „Endowment-Effektes“. Mit diesem Begriff wird der sog. „Besitztums-Effekt“ beschrieben: alles, was uns gehört, ist grundsätzlich wertvoller als alles, was anderen gehört.

Mittelwert

Nicht zu glauben, aber wahr: Es wird gelegentlich immer noch ein arithmetisches Mittel über Sach- und Ertragswert gerechnet, um zum Verkehrswert zu gelangen. Dabei müsste es sich mittlerweile herumgesprochen haben, dass der aus Kosten der Vergangenheit abgeleitete Sachwert zum aus der Zukunft in die Gegenwart projizierten Ertragswert wie Feuer zu Wasser steht. Verbindet man sie, wird das eine gelöscht und das andere verdampft.
Wenn Sie so etwas sehen, dann ganz schnell vergessen.