Immobilienpreise Hoch! Wie geht es weiter ?

Nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Bauzinsen sind zuletzt wieder gestiegen. Das hat Fragen nach einer nachhaltigen Zinswende und ihren möglichen Folgen für Immobilienpreise und Baufinanzierungen aufkommen lassen. Ordnen wir die Entwicklungen also mal ein Entwicklungen ein.:

Die Situation für Immobilienkäufer hat sich durch Corona keinesfalls verbessert: Der Markt für gebrauchte und neue Immobilien zeigt sich unverändert dynamisch, die zu Beginn der Pandemie beschworene coronabedingte Preisbremse ist ausgeblieben. Im Jahresvergleich stiegen die Immo­bilienpreise gemäß Datenlage des aktuellen Europace Hauspreis-Index (EPX) um ganze 11%. Der Trend der Vorjahre hat sich demnach im Corona-Jahr 2020 und den ersten Monaten 2021 ungebremst fortgesetzt.

Regionale Unterschiede

Bei einer regionalen Betrachtung des Markts zeigen sich nach wie vor Unterschiede bei den tatsächlichen Quadratmeterpreisen und der Preisentwicklung der einzelnen Immobilienformen (Neubauten, Bestandshäuser, Wohnungen). Über alle Metropolregionen hinweg macht sich aber dieselbe starke Preisdynamik bemerkbar.

Speckgürtel verbreitern sich

Viele potenzielle Immobilienkäufer, insbesondere junge Familien, wollen sich dieser Entwicklung entziehen. Sie verlassen die Stadtzentren und ziehen in die Speckgürtel. Der Markt reagiert entsprechend, und so steigen seit geraumer Zeit auch außerhalb der Metropolen die Immobilienpreise, in Berlin sogar stärker als im Stadtzentrum. Neu ist allerdings im Zuge der Corona-Pandemie, dass sich die Städter dank flexiblerer Home-Office-Regelungen ihrer Arbeitgeber inzwischen weit hinaus ins Grüne wagen, weil das tägliche Pendeln wegfällt. Der klassische Speckgürtel wird also verbreitert, was perspektivisch für eine leichte Entspannung am Markt sorgen könnte.

Durchschnittliche Darlehenssummen mehr als verdoppelt

Vorerst steigen die Immobilienpreise aber fleißig weiter. Eng an diese Entwicklung gekoppelt vergrößern sich die durchschnittlichen Darlehenssummen für Baufinanzierungen. Zuletzt haben sie laut Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) 303.000 Euro erreicht und sich damit in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Auf absehbare Zeit wird sich an der angespannten Ausgangssituation nur wenig ändern. Denn: Die Nachfrage übersteigt nach wie vor das Angebot und das extrem niedrige Zinsniveau sorgt dafür, dass keine lukrativen Anlagealternativen zu Immobilien winken.

Erster Anstieg der Baufinanzierungszinsen

Ein Einflussfaktor hat sich allerdings gegenüber dem Vorjahr verändert: Die Bauzinsen sind seit Jahresbeginn leicht angestiegen. 2021 begann mit leichten Pendelbewegungen der Finanzierungszinsen, die einen nervösen Markt widerspiegelten. Es folgte ein Anstieg um über 0,2 Prozentpunkte im Februar bzw. März bei 10- und 15-jährigen Zinsbindungen, verbunden mit ersten Konditionserhöhungen der Produktanbieter. Mitte Mai folgte bereits der nächste Schwung Konditionserhöhungen.

Noch Ende 2020 hatten die durchschnittlichen Baufinanzierungsbestzinsen einen absoluten Tiefststand bei 0,39% markiert. Das heutige Niveau entspricht demjenigen von Ende 2019 bzw. Anfang 2020. Daran ist abzulesen, dass sich die Bauzinsen noch auf einem extrem niedrigen Niveau befinden.

Konjunkturdaten liefern erste positive Impulse

Was sind die Hintergründe des Zinsanstiegs? Zunächst einmal mehren sich die Anzeichen, dass das Ende der Pandemie näher rückt und die Impfprogramme der westlichen Staaten ihre Wirkung entfalten. Erste positive Konjunkturdaten werden vermeldet.

Parallel dazu hat die Inflation deutlich zugenommen. Im April kletterten die Verbraucherpreise auf Jahressicht um 2,0%. Laut EZB-Direktorin Isabel Schnabel könnten sie bald über 3% steigen – für die Notenbank nur ein vorübergehender Trend.

Kunden suchen stärker nach Anschlussdarlehen

Die Anstiege sorgen dafür, dass sich Finanzierungskunden vermehrt um vorzeitige Anschlussdarlehen bemühen und mit Forward-Darlehen die heutigen Zinsen für die Zukunft sichern. Laut Dr. Klein DTB hat sich die Nachfrage nach Forward-Finanzierungen seit Jahresbeginn anteilig von knapp 5% im Januar auf über 6% verbessert.

Wann folgt eine Korrektur der Immobilienpreise?

Falls die Zinsen deutlicher und vor allem dauerhaft steigen, werden andere Anlageformen wieder attraktiver. Bei den Investoren sinkt das Interesse an Immobilien als Anlageobjekt. Im nächsten Schritt könnte eine Korrektur der Immobilienpreise folgen.

Danach sieht es aktuell aber (noch) nicht aus, da die EZB vor einer strafferen Geldpolitik zurückschreckt, zum Beispiel, um schwache Mitgliedsstaaten wie etwa Italien stützen zu können. Auch die US-Notenbank Fed hält vorerst an ihrer bisherigen Zinspolitik fest. Erst eine nachhaltigere konjunkturelle Erholung kann hier zu einer Wende führen.

Konditionsänderungen eng verfolgen

Wenn man die genannten Entwicklungen auf die Finanzierungsvermittlung überträgt, bedeutet das: Ängste vor einer abrupten Zinswende brauchen bei den Kunden nicht geschürt zu werden, die Situation wird sich in absehbarer Zeit nicht dramatisch zuspitzen.

Die Vertriebspartner sollten mögliche Konditionsänderungen in den nächsten Monaten eng verfolgen und an ihre Kunden kommunizieren, da mit weiteren kleineren Aufwärtsbewegungen der Bauzinsen gerechnet werden kann. Mit den Finanzierungskunden, deren Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren bevorsteht, sollte der Abschluss eines Forward-Darlehens abgewogen werden.

Hybride Beratungsmodelle werden zunehmend gefragt

Da die Corona-Pandemie noch nicht überwunden ist, sollten sich die Baufinanzierungsmakler bei der Vermittlung zunehmend „hybrider“ Beratungsmodelle bedienen, um den engen Kontakt zum Kunden nicht zu verlieren. Unseren Einschätzungen zufolge könnte in der Zeit nach Corona das Kennenlerngespräch wieder „live“ stattfinden und der weitere Vermittlungs­prozess digital fortgesetzt werden, zum Beispiel per Videoberatung und mit professionellen Tools zum Dokumentenmanagement.

Maklerpools unterstützen bei der hybriden Beratung mit userfreundlichen Tools, ergänzenden Serviceleistungen und Weiterbildungsseminaren, auch für den technologischen Bereich. Vertriebspartner verschaffen sich und ihren Kunden auf diese Weise viel Handlungsspielraum für einen extrem dynamischen Immobilienmarkt.

Diesen Artikel lesen Sie auch in AssCompact 05/2021, Seite 66 f.