Immobilienerbe was ist zu beachten

Immobilienerben haben nicht immer Grund zum Jubel. Selbst die schönste Villa kann zur Last werden, wenn sie saniert werden muss, oder wenn Schulden und Erbschaftssteuern drücken. Gibt es obendrein streitbare Miterben, ist der Schlamassel perfekt. Daher stellt Ihnen AbacO Würzburg einen kleinen Leitfaden zur Verfügung. Für weitere Fragen stehen wir natürlich gerne zur Verfügung.

Fällt den Hinterbliebenen quasi über Nacht eine Immobilie zu, ist das nicht immer ein Grund zum Jubeln.

Denn nicht jeder Immobilienerbe darf sich über ein schuldenfreies, saniertes Luxusobjekt in begehrter Innenstadtlage freuen. Nicht jeder Begünstigte kann dem Finanzamt problemlos zahlen, was es an Erbschaftssteuern verlangt. Dazu kommt: Nicht jeder ist Alleinerbe und darf frei über alles verfügen. Und so wird manchmal selbst die geerbte Villa zur Last, von erbittertem Streit in der Familie ganz zu schweigen. „Sich informieren und beraten lassen ist wichtig. Es ist nicht leicht, Wert und Folgen des Nachlasses richtig einzuschätzen“. Das sollten Immobilien-Erben wissen !

Immobilie ausschlagen oder annehmen?

So manchem Erben fallen nicht nur ein Haus und Vermögenswerte in den Schoß, sondern oft auch ein Haufen mitgeerbter Schulden und Verbindlichkeiten. Das Dilemma: Den Sparstrumpf, die Aktien und die wertvollen Möbel herauspicken, das baufällige, bis zum Dachstuhl mit Hypotheken belastete Reihenhaus aber ablehnen, geht nicht. Wer Miese miterbt, etwa von den Eltern, Großeltern oder der Schwester, muss auch dafür geradestehen, selbst für Kredite. Erben läuft nur nach dem Prinzip: Alles oder nichts. Für die folgenreiche Entscheidung, einen Nachlass samt Haus gar nicht erst anzutreten, sondern auszuschlagen, ist Beeilung angesagt. Es bleibt dafür nur eine Frist von sechs Wochen. Sie beginnt zu laufen, sobald man vom Tod der Mutter oder der Tante erfährt. Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag, tickt die Uhr ab dem Zeitpunkt, an dem die Verfügung eröffnet wird. Jeder Tag zählt. Wird die Frist versäumt, gilt das Erbe automatisch als angenommen.

Flott die Lage sondieren

Wichtig ist, sich flott einen Überblick zu verschaffen, wie es tatsächlich um Wert und Nutzbarkeit des geerbten Hauses steht. Erben haben ein Recht, beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug anzufordern. Daraus ergibt sich, ob das Haus noch mit Grundschulden und Hypotheken belastet ist. Über weitere Schulden, mögliche Mieteinnahmen und Guthaben geben die Banken des oder der Verstorbenen Auskunft. Der Erbe muss dafür entweder eine über den Tod hinaus geltende Kontovollmacht, eine Vorsorgevollmacht oder ein notarielles Testament vorlegen. Wichtig ist auch, mithilfe von Experten den baulichen Zustand des Hauses zu checken. Wie steht es ums Mauerwerk, um Heizung, Wasserrohre, Keller, Dach? Alte Häuser sind oft sanierungsbedürftig, das kann teuer werden. Auf Grundlage all dieser Daten können Fachleute den Verkehrswert beurteilen – und der Erbe muss entscheiden, ob es sich für ihn rechnet, den Nachlass anzutreten.

Kredit fürs Finanzamt aufnehmen?

Für Vermögen über den Freibeträgen werden sehr wohl Steuern fällig. Etwa dann, wenn eine Tochter ein Mehrfamilienhaus in München im Wert von mehreren Millionen Euro erbt. Wer kann das bezahlen? „In solchen Fällen tut Beratung durch den Steuerberater Not“. Denn: Oft könne es sich für nicht liquide Erben sogar rechnen, einen Kredit aufzunehmen um die Erbschaftssteuer zu zahlen, je nach Einzelfall. Wer Vermögen wie ein Haus erbt, muss das innerhalb von drei Monaten seinem Finanzamt formlos mitteilen. Die Behörde verschickt dann eine Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung, die auszufüllen ist.

Sonderfall eigenes Häuschen

Losgelöst vom Steuerfreibetrag gibt es für Ehegatten, gesetzliche Lebenspartner und Kinder beim Immobilienerbe einen Extra-Vorteil. Für sie bleibt selbstgenutztes Wohneigentum im Erbfall steuerfrei – vorausgesetzt, sie wohnen schon darin respektive die Sprösslinge ziehen mit Erbfall ein. Die Erben müssen zudem zehn Jahre lang selbst darin wohnen. Innerhalb dieser Zeit darf das Objekt nicht vermietet oder als Zweitwohnsitz genutzt werden. Ausnahme: Der Erbe muss in ein Pflegeheim. Für Kinder gilt die Zusatz-Regelung, dass bis maximal 200 Quadratmeter keine Erbschaftssteuer fällig wird. Keine Rolle spielt, ob es sich um ein bescheidenes Apartment oder um eine Luxusvilla handelt. Erbt ein Kind von der Mutter beispielsweise ein Haus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche, sind 200 davon steuerfrei, die 50 übrigen nicht.

Mit anderen geerbt?

Drei Geschwister – und ein Haus. Oder: Stiefmutter, ein Kind – und ein Haus. Solche Erben-Konstellationen innerhalb einer Familie gibt es sehr oft. Egal, in welchem Verhältnis die Haus-Erben letztlich zueinander stehen: Erben sie gemeinsam, bilden sie immer eine Erbengemeinschaft. Jeder Immobilienerbe erbt dabei alles. Keiner ist ohne den anderen handlungsfähig. Dass alle an einem Strang ziehen, klappe wegen der meist unterschiedlichen Interessen nur selten. “Will einer wohnen bleiben, will der zweite lieber vermieten, der dritte möchte verkaufen oder ausgezahlt werden.“ Die Folge ist meist Familienstreit und jahrelanger Leerstand. Können sich die Erben nicht einigen, was mit dem Haus passiert, steht am Ende die Teilungsversteigerung, die ungünstigste Lösung für alle.

Alleinerben sind im Vorteil

Wer Immobilienerbe ist und keine Miterben hat, muss nur für sich klären: Kann ich das Haus nach Kassensturz und möglichen Steuern halten, will ich selbst einziehen, vermieten, sanieren oder verkaufen? Wer dazu entschlossen ist, das Erbe anzutreten, muss das Grundbuch berichtigen und sich als neuer Eigentümer/neue Eigentümerin eintragen lassen. Um die Rechtsnachfolge nachzuweisen, ist häufig ein Erbschein nötig. Diesen gibt es auf Antrag und gegen Gebühr beim Nachlassgericht. Vor allem Behörden oder Banken verlangen das Dokument.

Der Erbschein ist aber nur eine Möglichkeit, sein Erbrecht nachzuweisen. Hat der Verstorbene ein notarielles Testament gemacht, genügt auch dieses für die Umschreibung. Ein einfaches Testament reicht nicht aus. Wer binnen zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers die Berichtigung vornimmt und sich als neuer Eigentümer eintragen lässt, zahlt keine Gebühren. Grunderwerbsteuer wird generell nicht fällig. In einer Erbengemeinschaft ist es möglich, als einzelner Erbe entweder einen Teilerbschein zu erhalten oder einen gemeinschaftlichen Erbschein, der für mehrere Erben gilt. Wichtig: Wer einen Erbschein beantragt, nimmt zugleich das Erbe an. Es ist danach nicht mehr möglich, die Erbschaft auszuschlagen.